1 十月

买房投标的过渡炒作问题及对策

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在卖方市场上,很多卖家喜欢采取低挂价格,轮流竞标的方式,获得超过预期的利润。最近这种方法好像特别流行,卖家屡试不爽。搞的买家痛苦不堪。

举例说明:

123 ABC Street 市场估价240万,卖家曾经挂价260,希望别人还价20,以240卖出,结果无人问津。于是改变策略。

将listing price 改为180万。引发大量参观者和比较多的投标者。

几轮投标结果如下:

第一轮

A
B
C
D
E
230
235
232
200
220

卖家淘汰D,E,让ABC重新报价,得到第二轮

A
B
C
233
240
235

卖家鼓励AC重新报价,得到第三轮和第四轮

A
B
C
239
240
250
242
260
258

由于排名发生变化,卖家让ABC最后一次报价,得到最终价格如下

A
B
C
248
265
270

最终C用270万将房屋买下。

现在的问题是C出的价格是否合理,是否有办法减少支付价格?

由于这是多个买家形成的竞标行为,是典型的市场竞争,不管结果如何,其价格都可以说是具有合理行的。而且世界上根本不存在一个所谓绝对合理的价格,本来就是市场博弈的结果。所以我们姑且将合理性问题抛在一边。

对买家更感兴趣的是我们是否有办法将价格控制更低的水平?

在本案例中,我们可以看出,C之所以出到270,有两个原因,第一不断有来自A和B的压力,第二市场不透明。

首先是AB的压力问题。如果没有A和B不断地推高价格,C可以在250买下(由于高出卖方的240预期,卖家肯定没问题)。但这种假设是有问题的,因为AB也是来买房的诚意买家 (我们假设AB并不是卖家的托盘手,如果是托盘手问题更大,会牵涉到其他法律问题,我们姑且不探讨),他们并不知道自己在最终的竞标中会失败,所以一定会竭尽全力去托盘,事实上就抬高了C的购买成本。

有人说,加入市场价格是透明的,买家大概会更加理性一点。也就是说,假如大家都能看到所有人已经出的价格,买家就不会盲目投标。这种说法似乎有道理,但其实对结果影响不大。买家有了前面的数据,可能每次涨价幅度更小,但会将涨价时间拖得更长,有可能将价格拉的更高。我曾经组织过很多的在线投标,参与者可以看到自己的排名,结果价格还是会不断地升高。

所以我们要解决这个问题不是很容易,AB是不会轻易放弃的,价格透明也于事无补。

我们不妨跳出投标本身,来研究一下究竟是什么因素决定了哪个买家将是最后的赢家。房子标的是一样的,合同条款理论上也是一样的。最终只有一个因素,就是价格。最终出的价格其实取决于买家的预算以及对房子的购买意愿。

现在假设我们有个买家俱乐部在投标前将ABC邀请到一起,俱乐部协调员Charles 请ABCDE告知其最终愿意出的价格(我们假设ABC都说真话,这个数据对卖家保密),得到以下数据(理论上就是最后一轮的价格):
A 248 B 265 C270 D200 E 220

这时候,俱乐部协调员Charles 对 DE说,谢谢,你们不要凑热闹了。对AB说,你看,你们玩也白玩,无非是让C多出20万 (因为第三轮C已经胜出,而且已经超过卖家预期),你们不如趁早退出。AB 说,我们为什么要退出?有好处吗?C 说,当然,我给你们一人4万。AB想了想,说,好吧,君子成人之美。

于是皆大欢喜。AB凭空赚了4万,C省了12万。DE说,我呢?C说给你们一人2万,去玩吧。DE拿着钱去度假去了。

多美好,这儿有一个重要假设,就是ABCDE是说真话的。

在现实世界中,如果我们玩这个游戏,会遇到几个问题:

第一,ABC都会担心,Charles 会不会将他们自己的底价透露给别人。
还有,为了5万,DE一定会说我也可以出的高一点啊,比如250,不为别的,就为了参与奖。而且,所有人都会不断地拷问自己,说实话有好处吗?凭什么让你看我的底牌?

这些问题都比较重要,也比较棘手。幸好,我们有了解决方法。这个方法暂时还不能让所有人知道,联系我聊聊。

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